Vivienda única: la Cámara de La Plata declaró inconstitucional la ley 14.432 pero ordenó proteger a la ocupante de 84 años antes de ejecutar

Qué pasó

La Sala II de la Cámara Segunda de Apelación en lo Civil y Comercial de La Plata confirmó, en la causa "Pasquali Guillermo Andrés c/ Scurzi Edmundo Roberto y otros s/ Ejecutivo", el rechazo al pedido de levantamiento de un embargo trabado sobre la porción indivisa de un inmueble habitado por una mujer de 84 años. La incidentista pidió frenar la subasta invocando la ley provincial 14.432, que declara inembargable e inejecutable la vivienda única y de ocupación permanente, y alegó además ser titular del derecho real de habitación del cónyuge supérstite sobre el bien.

El juez de primera instancia había rechazado el planteo por considerar que el crédito y el embargo eran anteriores a la entrada en vigencia de la ley 14.432. La Cámara discrepó con ese argumento: sostuvo que una cautelar previa no le da al acreedor un derecho adquirido a subastar el inmueble al margen de la legislación vigente al momento de la subasta, porque la relación crediticia no puede considerarse consumada mientras esté pendiente su efectivización. Aun así confirmó el rechazo del planteo, porque hizo lugar a la inconstitucionalidad de la ley 14.432 planteada por la parte actora, siguiendo el precedente "Vázquez" de la Suprema Corte bonaerense, que había resuelto que la regulación de las relaciones entre acreedores y deudores es materia reservada al Congreso de la Nación y que la provincia no puede crear un régimen automático de inembargabilidad. También descartó que el derecho real de habitación del cónyuge supérstite (artículo 2383 del Código Civil y Comercial) impida la ejecución, porque esa norma lo declara expresamente inoponible a los acreedores del causante.

Pese a rechazar ambos argumentos de la mujer, el tribunal no habilitó sin más la ejecución. Señaló que la protección constitucional y convencional reforzada de las personas mayores no permite crear judicialmente una inembargabilidad que la ley no contempla, pero sí obliga al Estado a evitar que el ejercicio legítimo de los derechos del acreedor la deje en situación de desamparo. Por eso ordenó que, antes de adoptar cualquier medida que produzca la privación efectiva de la vivienda, el juzgado dé aviso a las autoridades provinciales o municipales competentes en asistencia habitacional y protección de personas mayores, para que constaten la situación de vulnerabilidad, evalúen medidas de asistencia e informen al magistrado las acciones instrumentadas. La Cámara aclaró que la orden se dictó con amplitud porque todavía se desconoce qué resultado tendrá la subasta de la porción indivisa embargada y cuáles serán sus consecuencias concretas para la ocupante, y precisó que la ejecución sólo podrá alcanzar los derechos dominiales comprendidos en la medida cautelar.

Conceptos jurídicos aplicados

Por qué es relevante

El fallo confirma la doctrina fijada por la Suprema Corte bonaerense en "Vázquez": la provincia no puede establecer por ley local un régimen automático de inembargabilidad de la vivienda única que prescinda de la afectación voluntaria, la inscripción registral y la fecha de nacimiento de los créditos, porque la regulación de las relaciones entre acreedores y deudores es materia delegada al Congreso de la Nación. La Cámara aplicó esa doctrina como obligatoria pese a reconocer que la finalidad protectoria de la ley 14.432 era atendible.

A la vez, el fallo separa dos planos: la falta de una norma sustantiva que blinde la vivienda no agota la protección de la persona mayor, que pasa a resolverse en el terreno de la ejecución concreta. Al ordenar el aviso previo a los organismos de asistencia habitacional y protección de personas mayores antes de cualquier desapoderamiento, el tribunal traslada la tutela reforzada de esas personas del plano de la inejecutabilidad -que rechaza- al de las garantías procesales dentro del propio trámite ejecutivo.

Para la práctica, el antecedente marca que en la provincia de Buenos Aires invocar la ley 14.432 o el derecho real de habitación del cónyuge supérstite ya no alcanza para frenar una ejecución sobre la vivienda, pero sí abre una vía distinta cuando el ocupante es una persona mayor en situación de vulnerabilidad: exigir que el juzgado active el control de los organismos de asistencia antes de avanzar con el desapoderamiento.

Fuente: Diario Judicial — Expediente Causa N° 142778, "Pasquali Guillermo Andrés c/ Scurzi Edmundo Roberto y otros s/ Ejecutivo". Esta nota es un resumen informativo elaborado por Nino Legal; no constituye asesoramiento legal. Cómo elaboramos las novedades.