Una desarrolladora deberá pagar $60 millones por usar una medianera: la pericia arquitectónica se apoyó en imágenes históricas de Google Street View

Qué pasó

Un consorcio de propietarios de la Ciudad de Buenos Aires, titular de un edificio sometido a propiedad horizontal, demandó el cobro de medianería a una desarrolladora inmobiliaria que construyó un edificio lindero apoyado en el muro divisorio. Reclamó $23.994.289 más intereses, actualización y costas, con base en una liquidación elaborada por su consultor técnico. La desarrolladora negó que existiera muro encabalgado, sostuvo que había respetado un eje medianero de 15 cm por lado y, subsidiariamente, valuó la medianería en $5.175.000 a marzo de 2023.

La jueza Pilar Fernández Escarguel, en primera instancia, hizo lugar a la demanda. El perito arquitecto de oficio informó que ambos edificios están en contacto por el muro medianero y que el muro está encabalgado sobre el eje. Para confirmar la secuencia de obra, buscó imágenes de fechas pasadas en Google Street View, concluyó que la construcción del edificio de la demandada es posterior a la del consorcio y adjuntó las capturas al dictamen. También informó que no pudo obtener los planos de la casa lindera anterior, por lo que se ajustó al perfil estimado por la actora, y que la fotografía de esa vivienda, hoy inexistente, era compatible con el cálculo de la demanda.

El valor del derecho de medianería se determinó con los criterios de la tabla de depreciación Ross-Heidecke, con 10% de gastos generales, 20% de beneficio empresario, 7% por proyecto y dirección de obra y 21% de IVA, sobre valores publicados al 7 de octubre de 2025. El costo final del muro fue de $120.726.591 y el 50% correspondiente a la demandada, $60.363.295. La jueza excluyó de la condena los $6.036.329 de honorarios por plano y liquidación, porque no se acompañó comprobante de pago y el profesional había actuado como consultor técnico, de modo que sus honorarios se regulan judicialmente como parte de las costas.

La condena es de $60.363.295, con intereses a tasa pura del 8% anual desde la primera audiencia de mediación (4 de diciembre de 2023) hasta la presentación del dictamen pericial (15 de octubre de 2025) y, desde entonces, a la tasa activa promedio del Banco de la Nación Argentina. El plazo para pagar es de diez días y las costas quedaron a cargo de la demandada vencida.

Conceptos jurídicos aplicados

Por qué es relevante

El fallo aplica el esquema del Código Civil y Comercial sobre muros lindantes: quien construye un muro contiguo o encabalgado puede reclamar al colindante la mitad del valor del muro, de sus cimientos y, en el muro contiguo, del terreno (arts. 2014 y 2018), y el que construye un muro de elevación tiene derecho a la mitad de su valor desde que el vecino lo utiliza efectivamente (art. 2017). Cualquier uso efectivo, como el apoyo de construcciones, genera la obligación de adquirir la medianería. La jueza recordó que la obligación es propter rem y que la medianería se valúa por el costo de reposición del muro (art. 2016), con gastos generales y beneficio de la empresa constructora, y no por lo que efectivamente gastó quien lo construyó.

Dos puntos son útiles en la práctica. Primero, la medianería es una obligación de valor: el importe se fija en el momento más cercano a la sentencia, sin que eso sea una indexación, y la mora se compensa con una tasa pura. Segundo, en la prueba, la demandada ofreció la pericia arquitectónica como medio decisivo, pero no concurrió a la diligencia ni justificó su ausencia, y su estudio de parte, no ratificado por el perito de oficio, no alcanzó para desvirtuar el dictamen. Según el art. 2013, el carácter privativo o medianero del muro se prueba con instrumentos o signos materiales inequívocos, y esa prueba no se aportó.

Respecto de Google Street View, la sentencia no lo trata como un medio de prueba autónomo: lo usó el perito para corroborar la secuencia de construcción de los dos inmuebles, y la jueza valoró el dictamen en conjunto con las reglas de la sana crítica. Para quien reclama medianería, el dato práctico es que las imágenes históricas de plataformas de mapas pueden servir para fechar las obras linderas cuando faltan los planos, siempre que se incorporen a una pericia y no queden como capturas sueltas. Es una sentencia de primera instancia, sujeta a eventual apelación.

Fuente: Diario Judicial — Expediente 19092/2024. Esta nota es un resumen informativo elaborado por Nino Legal; no constituye asesoramiento legal. Cómo elaboramos las novedades.