Cámara Civil confirmó que la inmobiliaria debe devolver la reserva si la venta se cae por la devaluación

Qué pasó

En febrero de 2018 Micaela Crespo entregó a la inmobiliaria Blejman Propiedades, a cargo de Martín Eduardo Blejman, dos pagos de USD 1.000 y USD 4.000 en concepto de reserva y refuerzo de reserva para comprar un departamento en la calle Olaya 1057, piso 4 "b", de la Ciudad de Buenos Aires, por un precio total de USD 155.000. La operación quedó supeditada a que Crespo obtuviera un crédito hipotecario UVA del Banco de la Nación Argentina, y los recibos firmados establecían que si el negocio no se concretaba "por un tema ajeno a los compradores", las sumas entregadas serían devueltas de inmediato.

En mayo de 2018 la devaluación dispuesta por el Gobierno elevó la tasa del crédito preaprobado del 3,5% al 6% anual y redujo el monto que el BNA estaba dispuesto a prestar, de $2.470.000 a $1.820.000, lo que llevó a Crespo a desistir del crédito. Ante la negativa de la inmobiliaria a devolver el dinero, reclamó primero por vía telefónica y personal, luego por carta documento y después en una mediación que concluyó sin acuerdo. En septiembre de 2019 el Tribunal de Ética y Disciplina del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) sancionó a Blejman con un apercibimiento público y una multa de $105.000 por la ambigüedad de la cláusula.

Crespo demandó por cobro de sumas de dinero y Blejman reconvino reclamando el pago de sus honorarios (USD 6.200) y de los gastos de escribanía ($10.470); además inició una causa separada por cobro de honorarios profesionales. El juzgado de primera instancia, el 13 de noviembre de 2024, hizo lugar al reclamo de Crespo y rechazó tanto la reconvención como la demanda autónoma de Blejman. Ambas partes apelaron.

La Sala B de la Cámara Civil (jueces Claudio Ramos Feijóo, Lorena Fernanda Maggio y Roberto Parrilli), el 5 de febrero de 2026, confirmó íntegramente lo resuelto: condenó a Blejman a devolver a Crespo los USD 5.000 con más intereses y costas, y rechazó por completo su reclamo por comisión y gastos de escribanía, también con costas a su cargo.

Conceptos jurídicos aplicados

Por qué es relevante

El fallo distingue con claridad la reserva de compra de la seña: a diferencia de la seña, la reserva no da "principio de ejecución" al contrato, sino que solo compromete la indisponibilidad del inmueble por un tiempo determinado. Por eso, si la operación no se concreta por una causa prevista como ajena a quien compra —en este caso, la devaluación que encareció y redujo el crédito UVA—, la consecuencia natural es la devolución del dinero, sin necesidad de acreditar culpa de la inmobiliaria ni de quien reservó.

La Cámara aplicó los artículos 1353 inciso a) y 1354 del Código Civil y Comercial: la comisión del corredor no se debe cuando el contrato está sometido a una condición suspensiva que no se cumple, y el corredor no tiene derecho a reembolso de gastos salvo pacto expreso en contrario. Remarcó además que el dinero de la reserva nunca es del corredor —lo recibe como mandatario— y que una cláusula ambigua como "por un tema ajeno a los compradores" se interpreta en contra de quien la redactó, en este caso el propio corredor, que tiene el deber profesional de proponer los negocios "con exactitud y claridad" según el Código de Ética de CUCICBA.

Para quienes compran o venden inmuebles, el fallo confirma que el riesgo de una devaluación durante la gestión de un crédito hipotecario UVA no puede trasladarse a quien compra si la reserva no excluyó esa circunstancia de manera expresa y precisa. Para los corredores inmobiliarios, la sentencia funciona como advertencia doble: redactar las cláusulas de "causas ajenas" con el detalle suficiente para cubrir los riesgos que efectivamente quieran excluir, y no confundir la recepción de una reserva con el derecho a cobrar comisión, que solo nace cuando el negocio se concreta.

Fuente: Derecho en Zapatillas — Expediente "Crespo, Micaela c/Blejman, Martín Eduardo s/Cobro de sumas de dinero", Expte. N° 6.163/2020 (conexo: "Blejman, Martín Eduardo c/Crespo, Micaela s/Cobro de honorarios profesionales", Expte. N° 4.821/2021). Esta nota es un resumen informativo elaborado por Nino Legal; no constituye asesoramiento legal. Cómo elaboramos las novedades.